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定点観測:米住宅市場~新築住宅販売 

今日の東京市場は株式がまちまち、債券市場は続伸、外為市場ではユーロが節目の1.30ドル近辺でもみ合いの展開となっている。株式市場では昨日のNY株高が支援となったものの、円高進行や一部企業の業績がさえなかったことから日経平均は小反落した。債券市場では2年債入札において応札倍率が5年ぶりの高水準になった結果を好感、JGB10Y利回りは1.05%に低下した。外為市場ではリスク選好の高まりからユーロに買いが入り、節目の1.30ドル近辺での攻防となっている。


今日は米国の住宅市場の個人的な考え方を昨日の新築住宅販売の結果を受けて少しまとめてみたい。


26日に米商務省から発表された米6月新築住宅販売件数は、前月比23.6%増の年率33.0万戸となり、市場予想の32万戸を上回る内容となった。5月の新築住宅販売件数は年率26.7万戸に下方修正された。以下は米新築住宅販売の推移(出所:米商務省)。


House Sold


前月比での増加率は1980年5月以来の大きさとなっており、新築ベースの住宅販売には底入れの兆しが見て取ることが出来る。4月に住宅購入の優遇税制が終了した反動で5月以降の住宅販売件数は再度下方バイアスが掛かり、4月以降に比べて大きな反動減となっているが、6月になって販売件数では一応の下げ止まり感がみられる。


販売価格の平均値は21.34万ドル、中央値は24.29万ドルとなった。以下は新築住宅販売価格の推移(出所:米商務省)。


Sold Price


6月の新築住宅販売が市場予想を上回った理由として考えられることは、(1)住宅購入需要を満たすだけの価格にまで低下した、(2)低い住宅ローン金利が住宅購入のインセンティブを与えた、といったことが挙げられる。住宅購入に関しては住宅価格の低下によりある程度の値頃感が出てきていることから需要が押し上げられているものとみられる。平均値の25万ドル割れは2003年10月以来であり、この点で「高すぎる」住宅価格から現段階の消費者の購買力で住宅購入需要を満たす「適正」な住宅価格水準に達してきたということだろう。しかし、ここから住宅購入の需要を継続して満たしていくにはさらなる住宅価格の低下が必要であり、この点でCPIにおける住宅セクターの構成比率が4割程度あることから物価全体を押し下げるバイアスがかかりやすくなっている。また、30年固定モーゲージローン金利が過去最低水準になっていることも住宅販売件数の下げ止まりに寄与しているものと思われる。以下は30年固定モーゲージローン金利の推移(出所:Freddie Mac)


Motgage Rate


このことは、金利水準がある一定のレベルにまで低下すれば住宅需要を高めているということを意味しているわけであり、金融政策的なテコ入れがあれば一定水準の住宅購入需要を満たせる可能性がある。この点、さらなる住宅需要の落ち込みがあるとすれば市場を下支えする目的でFRBによるMBS(住宅ローン担保証券)買い入れも無効であるということにはならない。


一方で在庫は未だに高水準である。つまり、需要に対して供給が過多の状態であり、需給は歪んだままである。供給は現在の販売ペースで5.8カ月分となっている。以下は住宅在庫の推移(販売ペース/出所:米商務省)。


Supply


住宅在庫の多くが差し押さえ物件であり、これがある程度吐き出されるには住宅価格の低下を招くことにもなる。またこの在庫がさらに捌けない限りにおいては米国の住宅市場におけるアウトプットギャップを解消させることは出来ない。米国経済がディスインフレとなっている最たる要因は住宅市場であり、このアウトプットギャップが解消されない限り米国の物価はデマンドプルといった形で上昇していくことは期待しにくい。


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