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定点観測:米住宅市場~7月新築住宅販売 

本エントリは、8月25日エントリ「住宅市場と米国の金利低下~二番底懸念」の加筆と捉えていただければ幸いです。


8月25日に米商務省より7月米新築住宅販売件数の発表があり、前月比12.4%減の27万6000戸となった。市場予想が33万戸であったためネガティブなものとして受け止められている。以下のグラフは新築住宅販売件数の推移(出所:米商務省)。

Sales


年率換算で27.6万戸という数字は1963年の統計開始以来過去最低となっている。前日に発表された中古住宅販売件数も年率換算で前月比27.2%減の383万戸となっており、1995年以来の落ち込みを記録している。米住宅市場については今年の4月末まで政府による住宅市場対策として税控除を行ってきたが、それが打ち切られて以降は市場が完全に落ち込みをみせている。政府による住宅市場への刺激策は需要の先食いしか起こらなかったということになる。さらに、販売価格については、中央値で20.4万ドルとなっており、前月の21.3万ドルから4.4%の下落を示している。このことから住宅についても価格下落バイアスが強まってきている。以下のグラフは新築住宅価格の推移(出所:米商務省)。

Price


さらに在庫に関しては21万戸となっており前月から横ばいであったものの、販売戸数が減少したことから販売ペースに基づく在庫は9.1カ月分と前月の8.0カ月分から増加している。以下のグラフは販売ペースに基づく在庫(出所:米商務省)。

Supply


このことから米国の住宅市場については依然としてアウトプットギャップが大きい状態が継続しているということになる。さらに在庫が減少しない要因としては、政府の税控除に伴う住宅需要を見越して4月まで住宅着工を増加してきたことも一因として考えられる。この点は政策が単に需要を先食いさせただけの効果であって、持続的に住宅市場を回復させることに失敗したものと思われる。住宅市場の需要が回復しないことについては、住宅市場が依然として供給過多の状態が続いていることは従来通りの指摘として考えられてきたが、先日シカゴ連銀のエバンス総裁が講演で興味深い示唆を行っている("Informing the Future of Housing Finance: Lessons from the Recent Past"、シカゴ連銀サイト参照)。8月25日のエントリを参照していただきたいが、住宅ローンのデフォルトはサブプライムローンで減少ているものの、プライムローンでは増加しており、その理由付けを失業率の高さに求めている。このことから雇用市場が低迷していることを受け個人所得が増加しない中、新規の住宅購入は手控えられており、さらに住宅ローンに関しても返済がままならないことを示唆している。


さらに、住宅価格が落ち込み続けているということは、米国経済がデフレに陥るリスクが存在している。消費者物価に占める住宅や家賃の構成比は4割程度であり、住宅セクターの価格下落が今後も続くようであれば消費者物価も前年比でマイナスとなってしまう可能性も十分考慮にいれておかなければならないだろう。



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