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定点観測~10月米住宅市場 

11月24日に米10月新築住宅販売の結果が出され、10月の米国の住宅指標が出揃った。


・10月住宅着工
 住宅着工件数 519K(年率換算/MoM -11.7%)
 住宅着工許可件数 550K(年率換算/MoM +0.5%)

・10月中古住宅販売
 中古住宅販売件数 4.43M(年率換算/MoM -2.2%)

・10月新築住宅販売
 新築住宅販売件数 283K(年率換算/MoM -8.1%)


10月の住宅市場は大きく低迷した。住宅着工は2009年4月以来の落ち込みを示し、先行指標である許可件数からしても当面住宅市況が底割れ懸念を抱える中で住宅建設などのセクターについても苦境が強いられている。さらに販売面からしても落ち込みを示したデータとなっている。中古住宅販売に関しても市場予想の449Kを下回るなどしており、予想以上に住宅市場の調整が続いている。以下のグラフは中古住宅販売の推移(出所:全米リアルター協会/Bloomberg)。


Existing Home Sales 20101125


中古住宅に関しては全米リアルター協会のチーフエコノミストであるLawrence Yun氏は、現在の販売パターンは継続し続けるだろうと述べ、以下のように指摘している(全文は全米リアルター協会:"Existing-Home Sales Decline in October Following Two Monthly Gains"参照)。


“The housing market is experiencing an uneven recovery, and a temporary foreclosure stoppage in some states is likely to have held back a number of completed sales. Still, sales activity is clearly off the bottom and is attempting to settle into normal sustainable levels,” he said. “Based on current and improving job market conditions, and from attractive affordability conditions, sales should steadily improve to healthier levels of above 5 million by spring of next year.”

住宅市場は回復が平坦ではなく、いくつかの州における一時的なフォークロージャ停止は販売数を滞らせてきた。未だに、販売活動はボトムであり、通常の持続可能なペースに落ち着こうとしている。現在の雇用市場の改善や(住宅が)魅力的な低価格であることを踏まえ、住宅販売は来年の春には年率換算で500万戸を上回るレベルに着実に改善するだろう。


としている。現在フォークロージャ問題から差し押さえを停止している物件があり、その影響から販売のペースが鈍ってきたことが落ち込みの主因としている。10月の住宅差し押さえ件数はサービサー業者がフォークロージャを凍結したことから不動産データ会社のレンダーによれば過去最高だった9月の124,051件から10月は79,886件まで減少した(Bloomberg「10月の米住宅差し押さえ件数、前月比36%減-レンダー・プロセシング 」参照)。このことから一時的に中古住宅の物件が品薄状態となり販売活動そのものを停滞させたということになる。しかし、このフォークロージャ減少は一時的であり、再開とともに大量の物件が放出された時点で供給量を増加させ、将来的には中古住宅価格を押し下げる方向に進むと思われる。


新築住宅販売に関しても9月に増加した反動で前月から落ち込みを示している。以下のグラフは新築住宅販売件数(出所:米商務省)。


New One Family House Sold 20101125


2010年の4月末まで住宅市場対策の一環として行われてきた税還付策の反動で5月以降落ち込んだままであり、回復の目処は経っていない。また、価格についても中央値が2003年10月以来となる20万ドル割れとなっており、低下率も過去最大の前月から13.9%となっており、強い価格低下バイアスが引き続き続いていることになる。以下のグラフは新築住宅価格の推移(出所:米商務省)。


New One Family House Price 20101125


また、供給の状況も改善されたとはいえず、販売ペースでは8.6カ月分の供給となっており、供給過多の状態が引き続き続いている。以下のグラフは販売ペースの供給(出所:米商務省)。


House Supply 20101125


このことから新築市場においては供給過剰がまだ解消されてこないこと、中古市場では一時的なフォークロージャの停止に伴いまだまだ軟調な状態が続くことと、フォークロージャ再開に伴い、中古市場で供給過剰感が強まり値崩れを起こしてしまう懸念は今後意識されることになるのだろう。一方で住宅価格がかなり安くなってきたことや、足元の低金利などから住宅ローンの新規購入が前週に急増している。以下のグラフはMBA住宅ローン購入指数の推移(出所:MBA/Bloomberg)。


MBAVPRCH 20101125



今後は現状の低金利が継続し、住宅価格がどこで購入者の需要を満たすところまで下落し、その価格を基準にして購入が増加して住宅市場も緩慢ながら安定へ向かっていくものと思われるが、10年債の利回りが今後上昇に転じていくならばモーゲージローン取得の需要も低下していくことも想定されるため、短期的には金利動向に注目すべきなのだろうと思われる。


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