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定点観測~11月米住宅市場 

12月23日に米11月新築住宅販売の結果が出され、11月の米国の住宅指標が出揃った。


・住宅着工
11月住宅着工件数 555K(MoM+3.9%)
11月住宅着工許可件数(改訂値) 544K(MoM-1.4%)



・中古住宅販売
11月中古住宅販売件数 4.68M(年率換算/ MoM+5.6%)

・新築住宅販売
11月新築住宅販売 290K(年率換算/ MoM +5.5%)


11月の米住宅市場は低迷さを印象づけた10月からはやや改善しているといった感じとなっている。11月の住宅着工件数は10月の落ち込みから3.9%上昇しているものの、先行指標である許可件数は前月から1.4%下落しており、統計以来過去最低を記録した2009年3月の522Kに接近し始めている。当然住宅着工が増加しなければ、建設稼働が低下することになるので、建設従事者の雇用も厳しくなる。以下のグラフは住宅着工許可件数の推移(出所:StLouisFed)。


PERMIT 20101224


一方で販売面はやや改善している。中古住宅販売は前月から5.6%増加しており、やや底練りのような感じになっている。以下のグラフは中古住宅販売件数の推移(出所:NAR)。


Existing Home Sales 20101224


中古住宅販売のうち1/3はフォークロージャ(差し押さえ)もしくは銀行が住宅ローン残高を下回る価格での売却に合意した物件が占めているとしている。現状、フォークロージャは2カ月連続で急減している。以下のグラフはフォークロージャの件数(出所:LENDER PROCESSING SERVICES)。


Foreclosure to REO 20101224


このあたりはフォークロージャの手続きに問題があると指摘され、銀行等がフォークロージャを行っていないことが要因となっているが、このためフォークロージャ物件が市場に流れにくくなっているので、中古住宅の価格は安定的となっている。11月は平均値で17万600ドルとなっており、前月から微増している。ちなみに、住宅市場を一時的に回復させた税控除が打ち切られ、フォークロージャが市場に流入した6月から10月の間に12,600ドル価格を押し下げている。このことから銀行などがフォークロージャを再度活発化させ、フォークロージャ物件が市場に流入する状態となれば供給過多の状態となり、住宅価格に下落バイアスを掛けていく可能性がある。いつフォークロージャの動きが活発化していくかに焦点が集まるといったところであろう


新築住宅販売件数は前月に年率換算275Kと統計開始以来最低水準にあったが、11月はやや持ち直した。以下のグラフは新築住宅販売件数の推移(出所:米商務省)。


New One Family House Sold 20101224


価格は持ち直し、中央値は20万ドルに回復している。以下のグラフは新築住宅の価格推移(出所:米商務省)。


New One Family House Sold Price 20101224


これは中古住宅の販売にもいえることだが、恐らく9月から新規購入指数が徐々に増加していることを考慮すると、10月までの間に住宅ローン金利が低下したことで購入コストが引き下げられたことから新規に住宅を購入する動きが出てきたのはないかと思われる。以下のグラフはMBA住宅ローン指数(新規購入及びリファイナンス指数/出所:MBA)


MBA index 20101224


低金利が僅かながらではあるものの住宅取得需要を押し上げた可能性が指摘できる(もっとも、低金利といっても住宅購入の需要よりもリファイナンスの需要を大きく高めたのではあるが)。しかし、11月以降金利が上昇し、駆け込み的なローン需要が一巡すれば、金利が再度低下しない限り、住宅ローンの需要が低下し、再び住宅市場が軟化する可能性も指摘できる。従って12月の住宅販売は新築・中古ともに堅調である可能性が指摘できるが、ローンが多く組まれているわけではないので、底ばいということになろう。また金利上昇でローン組成が低下すれば再度販売も落ち込んでいくことが想定されるため、今後も米国の長期金利が上昇していくようであれば住宅市場の下振れ懸念が強まっていくことになるだろう。



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